Bỏ Túi 9 Kinh Nghiệm Kinh Doanh Cho Thuê Phòng trọ

26/01/2016 05:13
Bỏ Túi 9 Kinh Nghiệm Kinh Doanh Cho Thuê Phòng trọ

Bỏ Túi 9 Kinh Nghiệm Kinh Doanh Cho Thuê Phòng trọ

( Nhà Đất Việt ndv.vn) Nằm gần khu trung tâm, giá thuê mềm hơn Căn hộ chung cư lại có chất lượng sống tốt hơn nhiều so với khu phòng trọ bình dân nên hiện nay phân khúcCho thuê phòng trọtại TPHCM đang nổi lên như là một kênh đầu tư sinh lãi khá “hời” được nhiều người để mắt đến. Song, cái gì cũng có khó khăn và những rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt là trong phân khúc này bởi nếu không cẩn trọng, nguy cơ thua lỗ từ việc cho thuê phòng trọ cao cấp là rất lớn.

Kinh Nghiệm Kinh Doanh Nhà Trọ Cho Thuê

Muốn tìm nơi ở khang trang nhưng lại chưa đủ tiền mua đứt một ngôi nhà đang khiến phân khúc phòng trọ cho thuê cao cấp tại THPCM “hot” hơn bao giờ hết trong cả sức cầu lẫn sức hấp dẫn với các nhà đầu tư đang có trong tay số vốn nhàn rỗi lớn. Để giúp các nhà đầu tư cá nhân có một cái nhìn bao quát và hạn chế rủi ro khi tham gia đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh này, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh đã chia sẻ 9 kinh nghiệm hữu ích sau.

Có thể Bạn quan Tâm

Xây Phòng Trọ Cho thuê ổn Không?

Đầu Tư Xây Nhà TrọCho thuê phát triển mạnh tại TPHCM

Câu Chuyện Làm giàu từ xây Nhà Trọ cho thuê

Khảo sát, chọn lựa phân khúc phù hợp

kinh_nghiem_kinh_doanh_phong_tro

Kinh Nghiệm Kinh Doanh Phòng Trọ

Vì có giá thuê tương đối nhỉnh hơn so với những khu phòng trọ công nhân nên nguồn cung chính phòng trọ cao cấp thường chủ yếu tập trung ở những khu vực ở gần trung tâm thành phố hoặc các khu đô thị mới có cơ sở hạ tầng hiện đại như quận 2, 7, hay các quận nội thành 1, 3, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh với giá thuê dao động trong khoảng từ 3 đến dưới 10 triệu đồng/tháng, tùy diện tích, vị trí và đối tượng khách.

Để tránh rủi ro, trước khi bắt tay đầu tư vào lĩnh vực này, dựa vào vị trí và khu vực nguồn cung mà quyết định lựa chọn phân khúc sao cho thật phù hợp với khả năng tài chính và nguồn lực về quỹ đất. Hiện, nguồn cung phân khúc này vẫn còn khá mới mẻ, dư địa lớn nên đây được xem là cơ hội hấp dẫn thích hợp cho các nhà đầu tư mới tham gia.

Đánh giá, định vị chiến lược nguồn cung phân khúc phòng trọ cao cấp cho thuê

Tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ đang biến TPHCM trở thành một nơi “đất lành chim đậu” với hàng nghìn người từ khắp mọi nơi đổ về học tập, sinh sống và làm việc lâu dài mỗi năm. Sức cầu dồi dào từ hơn 10 triệu người và sẽ còn tăng hơn nữa theo thời gian nên nhu cầu tìm thuê các khu nhà trọ cho thuê được phát triển chuyên nghiệp, quản lý tốt, giá cả hợp lý ngày càng nhiều trong khi lượng cung cho phân khúc này hiện vẫn còn khá khiêm tốn.

Tính ra, so với các khu phòng trọ bình dân có giá dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng thì loại phòng cao cấp cho thuê có giá cao hơn gấp đôi, từ 3,5-4,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên ( tùy vị trí các quận vùng ven hay quận trung tâm)song lại tiết kiệm được nửa phí thuê phòng nếu chọn thuêcăn hộ chung cư nhờ diện tích nhỏ (thường rộng từ 15-20 m2). Dù chưa có mức giá tốt nhất nhưng phòng trọ cao cấp cho thuê lại hấp dẫn khách thuê bởi ngoài có chất lượng, môi trường sống khá tốt, dịch vụ tiện ích đầy đủ thì thời gian kết nối với khu vực trung tâm nhanh, thuận tiện cho việc di chuyển.

Rõ ràng với giá thuê như vậy, khách hàng chính chọn thuê phân khúc này thường là những người có thu nhập từ mức khá trở lên như sinh viên có điều kiện, nhân viên văn phòng, những người kinh doanh tự do có thu nhập ổn định chưa tích lũy đủ vốn để mua nhà nhưng lại không muốn ở trong những khu phòng bình dân dưới 2 triệu đồng/tháng. Nhìn vào quỹ đất và vị trí khu vực, nhà đầu tư có thể quyết định mức độ hoàn thiện và diện tích khu phòng trọ.

Xác định mô hình đầu tư phù hợp

Nhà đầu tư có thể chọn một trong 3 phương án sau, tùy vào điều kiện nguồn vốn hiện có của mình ít hay nhiều. Thứ nhất là trên nền đất có sẵn, nhà đầu tư chỉ việc xây dựng nên và cho khách thuê. Thứ hai là tự kiếm quỹ đất, sau khi mua được cũng tự mình xây nên, vận hành và khai thác khách thuê. Với phương án này, yêu cầu nhà đầu tư phải có khả năng tài chính mạnh để tự mình tham gia vào hầu như là toàn bộ các công đoạn từ điều hành, vận hành cho đến việc khai thác giá trị bất động sản cho thuê.

kinh_nghiem_kinh_doanh_nha_tro_cho_thue

Xác định phân khúc Kinh Doanh Phòng Trọ Cho Thuê

Đi thuê để cho thuê lại là phương án thứ 3 mà các nhà đầu tư cá nhân cũng có thể lựa chọn như một mô hình đầu tư phù hợp với mình. Theo đó, không cần phải tự mình hoàn thành mọi công đoạn đầu tư như hai phương án trên mà các nhà đầu tư chỉ cần tìm nguồn cung phù hợp để thuê sau đó bố trí cho thuê lại mặt bằng theo quy trình cá nhân.

Chuẩn bị chi phí đầu tư ban đầu

Khi chọn phương án tự tìm Thuê Đất, tự xây và tự tham gia vận hành, khai thác thì chắc chắc thời gian thu hồi vốn thường sẽ kéo dài khá lâu. Giá cho thuê cao là cách giải quyết tốt nhất lúc này cho các nhà đầu tư cá nhân tuy nhiên muốn được vậy, cần chọn các khu vực gần khu trung tâm, các quận nội thành như 1, 3, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh. Theo mặt bằng chung, giá đất ở các khu vực nói trên thường dao động trong khoảng từ 50-150 triệu/m2, chi phí hoàn thiện cho mỗi mét vuông là 4-5,5 triệu/m2, giá cho thuê mỗi năm thu về đạt từ 5-6%.

Mặt khác, nếu đầu tư theo phương án xây phòng trọ ngay trên quỹ đất có sẵn thì sẽ rút ngắn đáng kể thời gian thu hồi vốn. Tuy nhiên, để bảo đảm suất đầu tư đạt hiệu quả, khu vực lựa chọn vẫn nên các khu nội thành với giá đất và chi phí hoàn thiện/m2 như trên nhưng giá thuê mỗi năm thu về đạt khoảng 10-12%.

Trong ba cách thì chọn thuê để cho thuê lại là có thời gian thu hồi vốn nhanh nhất song thách thức mà các nhà đầu tư cần vượt qua đó là khâu chọn đúng nguồn cung có tiềm năng sinh lời cao và đối tượng khách. Ngoài chi phí thuê lại từ chủ phòng trọ, nhà đầu tư cá nhân có thể sẽ phải đầu tư thêm cho nội thất căn phòng nhưng khoản phí cũng sẽ dễ thu hồi qua một phần tiền mà khách đặt cọc. Như vậy, giá cho thuê theo năm/ tổng giá trị đầu tư xây dựng sẽ vào khoảng 40%.

Tiết giảm chi phí đầu tư

Có vô vàn thứ phải chi khi đầu tư vào phân khúc phòng trọ cao cấp cho thuê như tiền điện, tiền nước, phí duy tu bảo dưỡng, anh ninh, lao công… Vì vậy, cân nhắc từng khoản chi sao cho thật hợp lý luôn là cách làm chưa bao giờ thừa để tránh bị đội chi phí cho nhà đầu tư.

Bằng nhiều hình thức, các nhà đầu tư có thể khéo léo áp dụng để tiết kiệm chi phí đầu tư. Ví dụ như thuê lao công theo giờ thay vì toàn thời gian: tìm mối thợ lành nghề, uy tín, số lượng nhân công không quá lớn, có thể thương lượng giá thuê trước khi gặp những sự cố bất ngờ (nghẹt hố ga, ống thoát nước, tắc toilet…) để tiến hành khắc phục ngay khi khách yêu cầu. Có thể thu phí từ khách hàng để chi trả cho các loại chi phí phát sinh khác như: giữ xe, rác, internet, thang máy, điện nước, cáp, an ninh…

Quản lý khách thuê phòng

Về nguồn khách, nhà đầu tư có thể tìm kiếm ở nhiều kênh khác nhau như các kênh Cho Thuê Nhà Trọ,rao vặt, diễn đàn, mạng xã hội: facebook, zalo, viber... tuy nhiên cần sàng lọc kĩ đối tượng khách thuê cho thật phù hợp với tiêu chí kinh doanh của mình. Mạnh dạn từ chối ngay những vị khách “nguy hiểm” để tránh những phiền hà, rắc rối về sau. Mặt khác, nhằm tăng thêm uy tín, sự an tâm cho khách hàng cũng như dễ dàng cho công tác quản lý, chủ phòng nên tiến hành làm thủ tục đăng kí tạm trú tạm vắng tại công an phường càng sớm càng tốt.

Đề phòng các rủi ro

Nguy cơ rủi ro tiềm ẩn trong mô hình kinh doanh này không những có thật mà còn đủ sức tàn phá mọi cố gắng của các nhà đầu tư nếu không cẩn trọng xem xét. Theo quan sát thực tế, đầu tư phòng trọ cao cấp cho thuê thường rất dễ gặp phải những rủi ro như sau: Một là, chọn phân khúc không phù hợp với nhu cầu dẫn đến tình trạng chôn vốn, khó hoặc chậm trễ thời gian thu hồi vốn hơn dự tính. Hai là, trình độ quản lý còn hạn chế, yếu kém khiến giá trị bất động sản cho thuê và uy tíncủa nhà đầu tư bị giảm sút. Chẳng hạn như việc an ninh kém, thu tiền trễ, chậm xử lý các sự cố bất ngờ (nghẹt hố ga, tắc nghẽn nhà vệ sinh…) hay các bất cập trong việc duy tư bảo dưỡng (sắp xếp nội thất khi khách dọn đi, sơn sửa tường…) làm khách phàn nàn nhiều lần.

Ba là, để phòng trống quá nhiều do thiếu năng lực tìm nguồn khách gây sụt giảm doanh thu, kéo dài thời gian hồi vốn và rất dễ thua lỗ, thậm chí còn mất khả năng trả nợ nếu vay ngân hàng. Một rủi ro khác còn nằm ở khả năng tài chính kém đồng thời không biết cách quản lý số tiền đặt cọc của khách cũng chính là một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng thua lỗ, vỡ nợ mà các nhà đầu tư cá nhân rất dễ sa chân.

Chuẩn bị giải pháp an toàn

Để tránh thua lỗ, nhà đầu tư cần chuẩn bị đủ 4 yếu tố sau:
- Nguồn vốn: cần chuẩn bị ngân sách dài hơi, nếu không thật cần thiết đừng nên ỷ lại vào khoản vay ngân hàng để tránh biến động lãi suất thất thường.

- Tinh thần: Kinh doanh phòng trọ cần có thời gian khá lâu mới có thể thu hồi vốn nên cần chuẩn bị tâm lý nhẫn nại, tỉ mỉ, cẩn thận suy xét mọi việc và đặc biệt là nên tỉnh giấc nếu vẫn còn mơ mộng rằng sẽ sớm hoàn được vốn trong thời gian ngắn.

- Ứng xử xã hội: Là ngành phục vụ khách hàng nên cần giữ thái độ bình tĩnh, thân thiện, luôn biết lắng nghe và điều chỉnh các sai sót kịp thời, biết cách và sẵn lòng phục vụ người khác.

- Kiến thức: Luôn trau dồi và không ngại học hỏi kinh nghiệm là nền tảng vững chắc giúp nhà đầu tư nhanh chóng nhận ra đâu là vấn đề cần được khắc phục và biết cách làm thế nào để tối ưu hóa dịch vụ.

Tận dụng ưu điểm dòng tiền cho thuê ổn định

Dù thị trường có biến động thất thường thì những nhà đầu tư một khi đã phát triển mô hình phòng trọ cao cấp cho thuê của mình lên đến 10 hoặc 20 phòng (không để trống) thì khoản thu ổn định thu về mỗi tháng là điều không cần phải bàn cãi. Đặc biệt là với những nhà đầu tư đi vay ngân hàng, nếu khéo léo trang trải mọi thứ thì không những nợ lãi suất mà cả tiền gốc vay cũng sẽ được thanh toán nhanh hơn thời hạn dự tính bằng chính khoản thu đều đặn mỗi tháng này.

Thanh Thảo theo Vũ Lê Báo Mua Bán Nhà Đất

bình luận

Facebook
Google +

Tin rao liên quan

BĐS bán
BĐS cho thuê
Sang nhượng
Tin đã lưu