Giá căn hộ hạng sang trung tâm TP.HCM liên tục tăng giá trong 2 năm qua do nguồn cung hạn chế cộng với nhu cầu đầu tư của người nước ngoài tăng cao. Theo dự báo từ một số công ty nghiên cứu thị trường, giá bán sơ cấp phân khúc này có thể còn tăng tiếp trung bình khoảng 10% mỗi năm.
Quỹ đất khan hiếm, chênh lệch cung – cầu
Theo quy hoạch khu trung tâm TP.HCM, phần lớn quỹ đất thuộc quận 1, quận 3, quận 4 và quận Bình Thạnh dành cho chức năng thương mại – tài chính khách sạn, du lịch và hành chính, dịch vụ công… của thành phố, dẫn đến quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở hạng sang và cao cấp khu vực này gần như không còn.
Theo Đề án “Xây dựng chương trình nhà ở giai đoạn 2021 – 2030” của Sở Xây dựng TP.HCM công bố mới đây, trong 5 năm tới, TP.HCM sẽ hạn chế tối đa phát triển các dự án mới, đặc biệt dự án nhà ở cao tầng tại khu lõi trung tâm, ngoại trừ một số chung cư cũ cần xây mới.
Điều này càng làm cho khu trung tâm Quận 1 khan hiếm nguồn cung dự án mới của phân khúc căn hộ hạng sang. Một số đơn vị nghiên cứu thị trường nhận định, việc nguồn cung hạn chế này có thể sẽ đẩy giá căn hộ hạng sang tiếp tục tăng trong những năm tới.
The Grand Manhattan, một trong những dự án căn hộ hạng sang hiếm hoi tại trung tâm quận 1 đang được triển khai xây dựng
Thêm vào đó, kể từ khi Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài sở hữu và mua bất động sản Việt Nam có hiệu lực, xu hướng đầu tư vào BĐS hạng sang ở trung tâm các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội của nhà đầu tư nước ngoài ngày càng tăng cao.
Theo nghiên cứu của CBRE, tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn ở mức gần 90%. Thậm chí, một số quý vừa qua còn không có dự án căn hộ hạng sang mở bán do quỹ đất cạn kiệt dẫn đến nguồn cung khan hiếm.
Theo thống kê của CBRE, giá căn hộ hạng sang đã tăng tới 17% trong năm 2019 so với 2018, cán mốc trung bình trên 6.000 USD/m2. Cũng theo đơn vị này, không có dự án căn hộ hạng sang nào được mở bán trong quý 1 năm 2020, trong khi giá tiếp tục tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức trung bình 6.322 USD/m2.
Phân khúc hạng sang chỉ chiếm khoảng 6% trong tổng nguồn cung chào bán mới
Tiềm năng tăng giá của bất động sản hạng sang trung tâm quận 1
Tại trung tâm TP.HCM, số lượng dự án căn hộ hạng sang đang triển khai xây dựng và cung cấp mới ra thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay; chưa kể phân khúc này cũng đòi hỏi rất nhiều yếu tố khắt khe từ nhà đầu tư cũng như khách hàng mua để ở.
Đáng chú ý có dự án The Grand Manhattan của Tập đoàn Novaland đang triển khai xây dựng tại vị trí hai mặt tiền đường Cô Bắc – Cô Giang thu hút quan tâm của giới đầu tư.
Sở hữu tầm nhìn “triệu đô” hướng ra các công trình biểu tượng của Sài Gòn phồn hoa, đồng thời là tâm điểm kết nối đến chuỗi khách sạn 5 sao, chuỗi tháp văn phòng hạng A và “phố Wall Sài Gòn”, The Grand Manhattan được định hướng phát triển thành một tổ hợp thương mại – căn hộ hạng sang xứng tầm tại khu trung tâm Quận 1.
Trên diện tích 14.000m2, dự án được xây dựng với 3 tòa tháp, 4 tầng hầm đậu xe ô tô và khu công viên cây xanh rộng tới 4.200m2 được cho là những tiện ích “hiếm có” ở khu trung tâm đắt đỏ.
The Grand Manhattan với khoảng 1.000 căn hộ hạng sang từ 1 đến 3 phòng ngủ đáp ứng nhu cầu đa dạng của giới nhà giàu cũng như nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Nhu cầu về bất động sản cao cấp nói chung, căn hộ nói riêng tại trung tâm TP. HCM không ngừng tăng qua các năm. Trong năm 2018, chỉ có 23% các căn hộ cao cấp thuộc sở hữu bởi người dân địa phương, trong khi lượng khách Trung Quốc chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo đó là Hàn Quốc và Hồng Kông (CBRE).
Một nghiên cứu khác của DKRA cho thấy, các dự án mới có vị trí đắc địa tại TP.HCM thu hút rất nhiều nhà đầu tư phía Bắc, trong đó giới đầu tư Hà Nội chiếm khoảng 15-20%.
Hãng nghiên cứu Boston Consulting Group gần đây cho biết, tầng lớp trung lưu và giàu có tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ tăng gấp đôi quy mô vào năm 2020. Người nước ngoài quan tâm việc mua tài sản ở Việt Nam cũng tăng lên đáng kể khi luật cho phép được sở hữu 30% tổng lượng căn hộ trong một dự án.
Đây là một nguồn cầu khá lớn cho thị trường bất động sản hạng sang và cao cấp. Vì thế, mới đây một số cơ quan, tổ chức như Bộ Xây dựng, Hiệp hội bất động sản Việt Nam và Hội môi giới đã đề xuất nới “room” sở hữu bất động sản cho người nước ngoài tại mỗi dự án; nếu được thông qua sẽ là cú hích lớn cho sự bứt phá của phân khúc này.
Với những yếu tố trên, nhiều chuyên gia đánh giá bất động sản hạng sang trung tâm các thành phố lớn Việt Nam vẫn còn dư địa và tiềm năng lớn, giá sẽ tiếp tục tăng cao.
CBRE cho rằng phân khúc này sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% theo năm do khan hiếm nguồn cung. Mặt bằng giá của căn hộ hạng sang trung bình cũng thấp hơn đáng kể so với các thành phố khác tại châu Á như Bangkok, Kualar Lumpur, Singapore and Hồng Kông trong khi tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê đang ở mức hấp dẫn 6-8%, giúp căn hộ hạng sang trung tâm quận 1 tiếp tục là “miếng bánh ngon” của các nhà đầu tư nước ngoài.
