Còn nhiều cách huy động vốn bất động sản

Khó khăn trong cách huy động vốn cho bất động sản đã dẫn đến việc đền bù, xây dựng đều dở dang, không có vốn để thực hiện dự án, giá bất động sản, giao dịch giảm, nhưng lãi suất vay ngân hàng cao và giá nguyên vật liệu đầu vào vẫn tiếp tục tăng. Ngoài ra, nguồn vốn nước ngoài đầu tư mạnh vào lĩnh vực bất động sản cũng đặt ra một thách thức lớn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản trong nước.

Phát triển thị trường cầm cố, thế chấp là một giải pháp. Ảnh: Hoàng Hà

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng kiêm Chủ tịch Hiệp hội bất động sản và Nhà đất Việt Nam thì cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần kiên nhẫn. Theo ông Nam, nhu cầu nhà ở của người dân đô thị Việt Nam hiện nay và tương lai rất lớn. Mà nhà ở thì có nhiều loại hình, đặc biệt là nhà cho thuê trong khi chúng ta chưa có thị trường này. Nhà ở đòi hỏi vốn rất lớn, cho thuê thì thời hạn kéo dài nên chưa khuyến khích được các doanh nghiệp dù Nhà nước đang khuyến khích các nhà đầu tư (cả trong và ngoài nước) có tiềm lực tài chính, vốn ngân hàng, vốn trong dân…

“Theo tôi, những khó khăn hiện tại chỉ là tức thời, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần kiên nhẫn chờ đợi và tìm ra cách giải quyết những khó khăn trước mắt, chủ động chuẩn bị tốt tiềm lực và nâng cao tính chuyên nghiệp để cạnh tranh thì về trung và dài hạn sẽ vẫn gặt hái được thành công”, ông Nam nói.

Ngoài ra, ông Nam cũng cho rằng các nhà đầu tư bất động sản trong nước phải liên doanh, liên kết để huy động và tập trung nguồn lực, chia sẻ lợi nhuận và rủi ro. Có như vậy mới có thể giải được bài toán nhu cầu vốn trước mắt cũng như lâu dài.

Ông Vũ Quốc Thái, Gám đốc nghiên cứu Công ty Tư vấn bất động sản VietRees, các doanh nghiệp bất động sản trong nước nên chủ động hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài. “Tình hình thị trường bất động sản hiện nay cho thấy các giao dịch gần như đóng băng. Các nhà đầu tư phát triển dự án bất động sản trong nước gặp rất nhiều khó khăn, đang bi quan và nhất là đối với các doanh nghiệp đang sở hữu dự án, chuẩn bị phát triển hoặc đang trong bước đầu của quá trình đầu tư xây dựng dự án”.

Hiện tại thị trường bất động sản nhìn ở khía cạnh đầu tư phát triển dự án đang hình thành một số xu hướng. Các doanh nghiệp trong nước với tiềm lực tài chính mạnh, vững, chủ yếu là các tập đoàn vẫn tiếp tục phát triển, nhưng tiến độ có thể chậm hơn trước đây.

Một phần lớn các doanh nghiệp vẫn mong muốn và cố gắng cầm cự để tiếp tục giữ chân trong lĩnh vực này, nhưng thay vì tự thân vận động như cách trước đây, nay các đơn vị này chuyển sang hình thức liên doanh, kêu gọi hợp tác, đầu tư, liên kết. Điều này dẫn đến một thực tế là có rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang săn lùng các dự án của các công ty trong nước để mua, sang nhượng hoặc hợp tác liên doanh.

Một số thuận lợi khiến cho các nhà đầu tư nước ngoài rất thích hình thức này, đó là tình trạng pháp lý của dự án đã rõ ràng, tránh đi các khâu đền bù giải toả. Thậm chí một số dự án chỉ cần đầu tư và có thể tiến hành triển khai nhanh chóng. Thêm vào đó là chi phí đầu tư đôi khi còn thấp hơn thực tế chút ít do chủ dự án lo bị thu hồi đất dự án do chậm triển khai theo quy định.

Theo ông Đặng Hoàng Vũ, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Thanh Bình, nói đến đầu tư bất động sản thì không có một doanh nghiệp nào đủ vốn lớn để làm hết cả dự án. Với lãi suất, lạm phát như hiện nay thì gần như thị trường bất động sản phải chững lại. Đối với doanh nghiệp làm một dự án cấp phép đầu tư, cấp giấy tờ để triển khai dự án là rất khó, trung bình mất 3-5 năm.

“Với đồng vốn có lãi suất bình thường thì thủ tục kéo dài đã tăng gấp đôi, gánh nặng đó đè lên người tiêu dùng, nguồn cung thì tăng chậm và vòng quay tài chính càng chậm hơn. Hiện nay có xu hướng các doanh nghiệp huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu. Xu hướng này đang là một trong những kênh nhưng không phải là kênh chính trong việc tìm vốn. Lúc thì chúng ta quá phụ thuộc vào ngân hàng, lúc thì quá phụ thuộc vào nguồn thu từ dân và các nhà đầu tư nước ngoài. Việc huy động vốn bằng phát hành trái phiếu là việc tạm thời và mang tính chất vay mượn tiền. Hợp đồng góp vốn vẫn tốt hơn hợp đồng vay mượn này bởi nó sẽ bị chi phối bởi luật dân sự”, ông Vũ cho biết.

Phát triển thị trường cầm cố, thế chấp là ý kiến của Chủ tịch Hội đồng Quản trị Vinaland Invest, Trần Minh Hoàng. “Để giải quyết vấn đề tài chính cho thị trường nhà ở, tại các nền kinh tế phát triển, Nhà nước tập trung phát triển thị trường cầm cố, thế chấp với mục đích tạo ra các nguồn tài chính phục vụ sản xuất và tiêu dùng nhà ở, được đảm bảo bởi chính các tài sản là nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai.

Thị trường trực tiếp cho vay của tổ chức tín dụng đến người mua hoặc doanh nghiệp đi vay được gọi là thị trường cầm cố sơ cấp. Thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng cho vay khi người vay trả lãi – gốc không đúng hạn hoặc đơn giản là tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, tổ chức tín dụng sẽ bị lâm vào “thế kẹt” tiền mặt.

Cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng khoán hoá các khoản tín dụng tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố nhà ở. Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp này là rất nhiều tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiêt kiệm, hưu trí, công ty tài chính… Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được, làm tăng sức mua của thị trường.

Còn ở Việt Nam mới chỉ có một thị trường cầm cố sơ cấp rất thô sơ và nhiều rủi ro do thiếu tính thanh khoản nên thị trường nhà ở phát triển rất yếu, sức mua kém và sản phẩm ít ỏi. Do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng. Và khi có những biến động xảy ra như hiện nay rõ ràng ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản.

Theo TBKTVN